【住宅ローンが通らない人が増えています】

同業他社やお客様とお話ししていて本当に増えていると感じるのが、
「希望額まで借りられなかった」、「思っていたより借入額が伸びなかった」、「事前審査は通ったのに条件が変わった」というケースです。
決して皆様の不安を煽りたいわけではありません。
あとから「知らなかった」、「もっと早く知っていれば」との後悔が少しでも減ることを願って記事を書きます。
これから住宅購入を検討している方は是非ご覧ください。

目次

１．住宅ローンは年収だけでは決まらない
２．保証会社について
３. 団信について
４．担当者の言葉をそのまま全て鵜呑みにしないこと
５．ローン特約とローン控除も必ず確認を
６. 最後に

【１．住宅ローンは年収だけでは決まらない】
住宅ローンというと、「年収が高ければ大丈夫」と思われがちですが、実際はそれだけではありません。
皆さんが知ってのとおり、例えば、車のローンやカードローン、携帯端末の分割払いなども審査に影響します。
その他にも購入予定の土地や建物の「担保価値」も影響してきます。
金融機関はお金を貸すと同時に返済が滞った場合の保険として「担保」を取ります。
なので将来売れにくそうな土地や極端に安い土地は担保価値がないと判断されかねないので注意が必要です。

【２．保証会社について】
住宅ローンには、大きく分けて「プロパー融資」と「保証付き融資」の2種類があります。
保証付き融資では、金融機関だけでなく「保証会社」の審査も行われるケースが一般的です。
保証会社とは、万が一住宅ローンの返済ができなくなった際に、契約者に代わって金融機関へ返済を行う会社のこと。
そのため、年収や勤務状況だけでなく、クレジットや借入状況なども細かく確認されます。
金融機関によって提携している保証会社や審査基準は異なるため、同じ内容でも結果が変わることがあります。

実際には、金融機関の審査はOKでも保証会社でNG、逆に保証会社はOKをだしていても金融機関側がNGをだすということもあります。
ですが、保証会社の基準は公開されていない部分も多く、金融機関の担当者でも詳細までは分からないケースがあります

【３．団信について】
住宅ローンでは、団信（団体信用生命保険）への加入が必要になるケースがほとんどです。
団信とは、「万が一の際に住宅ローン残高が保険で完済される制度のこと」です。
そのため、申込時の健康状態や過去の病歴によっては条件が変わることもあります。
例えば、「高血圧」、「糖尿病」、「睡眠時無呼吸症候群」、「通院歴」、「服薬歴」など。
「普通に生活しているから大丈夫だと思っていた」という方でも、追加条件が付くケースもあります。

◯がん団信や3大疾病、本当に必要？
最近は、「がん団信」、「3大疾病保障」、「全疾病保障」など、保障内容がかなり増えています。
もちろん、万が一への備えとして安心感はあります。
ですが、その分金利が上乗せされるケースがほとんどです。
例えば、「とりあえず不安だから全部付ける」となると、月々返済や総支払額が大きく変わる場合もあります。
また、意外と見落とされがちなのが「完済時年齢」です。
例えば50年ローンを組みたくて年齢制限や加入条件、保証内容によって、希望年数が組めないケースもあります。
そのため、「どの保障を付けるか」だけではなく、
・本当に必要なのか
・月々返済とのバランスはどうか
・将来の生活設計に合っているか
を考えることが大切です。

【４.担当者の言葉をそのまま全て鵜呑みにしないこと】
金融機関の担当者の言葉をそのまま信じすぎないことも大切です。
これは少し誤解を恐れずに言うと、金融機関の担当者の方でも、住宅ローンの商品内容や団信の条件を100％細かく把握しているとは限りません。
実際にあったケースで、「この住宅ローンは40年までしか組めません」と言われたものの、別支店へ確認したところ、同じ商品で「50年ローンが組めることが分かった」ことがありました。
その後、改めて元の支店へ確認すると、「勉強不足でした、申し訳ありません」という返答でした。
もちろん、金融機関の担当者が悪いという話ではありません。
住宅ローンの商品は本当に複雑で、金利タイプ、団信内容、借入年数、保証会社、特約条件など、細かなルールが頻繁に変わることもあります。
だからこそ、「金融機関の人に言われたから絶対そうなんだ」
と一つの情報だけで判断するのではなく、複数の視点で確認することがとても大切です。
実際、そのまま鵜呑みにしていたら、毎月の返済額や将来の資金計画が大きく変わっていた可能性もありました。

【５．ローン特約とローン控除も必ず確認を】
家づくりで非常に大切なのが「ローン特約」です。
ローン特約とは、住宅ローンが通らなかった場合、契約を白紙解除できるという重要な内容です。
ただし、「どの銀行で申し込むのか」、「いつまでに本審査を出すのか」、「他銀行でも対象になるのか」など、契約内容によって条件が異なります。
内容をしっかり確認せず進めると、「ローン条件が変わって予算オーバーになった」というケースでも、簡単には契約解除できない場合があります。

住宅ローン控除も大切です。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を建てた場合、一定条件を満たすことで税金の控除を受けられる制度です。
ただし、床面積や性能基準、入居時期など、細かな条件があります。
特に最近は、「住宅性能によって控除額が変わる」ため、事前確認が非常に重要です。

【６．最後に」
家づくりというと、間取りやデザインに目が向きがちですが、実際にはその前段階の「お金の計画」がとても重要です。
どれだけ理想の家でも、住宅ローンや将来の支払いで無理をしてしまうと、暮らし自体が苦しくなってしまいます。
だからこそ最近は、
・無理なく返していける予算なのか
・将来の生活費まで考えられているか
・本当にその借入額で大丈夫か
を重視される方が増えています。

ダイアサでも、「ただ家を建てる」のではなく、お金と住宅のバランスを大切にした家づくりを心がけています。
ありがたいことに、そういった部分を評価していただける機会も増えてきました。
これから家づくりを考える方の少しでも参考になれば嬉しいです。