建物価格だけでは住めません。住めるまでの総額、内訳を全部出します

「建物の価格は見た。でも、土地や外構まで入れると、結局いくら必要なんだろう」

土地をまだお持ちでないご家族なら、気になるのは建物の価格よりも、暮らし始めるまでに必要な金額だと思います。ホームページで「税込2,063.6万円〜（税別1,876万円〜）」という価格を見て、このくらいで家が建つと思われた方もいるかもしれません。ただ、この金額は「約22坪・建物本体のみ」の価格です。実際に住むまでには、本体のほかに付帯工事、外構、水道などの引込工事、地盤改良、照明・カーテン、諸費用がかかり、それぞれに消費税もかかります。土地がなければ、土地代も必要です。

もう一つ、先にお伝えしたいことがあります。住宅ローンの事前審査で出る金額は、ただの上限値です。審査では年収のほか、勤続年数やほかの借入なども見ますが、借入可能額の上限は機械的に計算されます。そこには、ご家族が毎月いくら貯金できているかは入っていません。だからこそ、借りられる額より先に「住めるまでに、何にいくらかかるのか」を知っておくことが大切です。

今回は、ダイアサの総額シミュレーションの表示例を使って、住めるまでの総額の内訳を一つずつ出します。何が含まれ、何で増えたり減ったりするのかも、条件をそろえて書きます。

先に、この記事の結論です

・公開している建物価格（約22坪・本体のみ）には、付帯工事・外構・引込工事・地盤改良・照明カーテン・諸費用・土地は入っていません。
・I-style・30坪・総2階、土地1,500万円（仮定）の表示例では、住めるまでの総額は約5,766万円（税込）です。建物本体（税込約2,815万円）は、その半分ほどです。
・増減が大きいのは、土地・外構・引込工事・地盤改良です。予備費が入っていても、ほかの費用が増えないという意味ではありません。
・総額は「借りられる額」でも「無理なく返せる額」でもありません。返せる額は、ご家族ごとの家計から別に計算します。

目次
1．本体価格と「住めるまでの総額」は別のもの
2．30坪・土地を買う場合の概算内訳
3．土地・外構・地盤などで変わる費用
4．シリーズや平屋で、総額はこう変わる
5．総額と「無理なく返せる額」は別
6．ダイアサの想い
7．やってほしい5つのこと
8．よくある質問

【1．本体価格と「住めるまでの総額」は別のもの】

ダイアサが公開している「約22坪の本体価格」は、シリーズの違いを比べやすいように、建物本体だけを示した価格です。2026年10月時点の公開価格は次のとおりです。

・style-select：税込1,458.6万円〜（税別1,326万円〜）
・I-style：税込2,063.6万円〜（税別1,876万円〜）
・Luxury-style：税込2,905.1万円〜（税別2,641万円〜）

いずれも約22坪・建物本体のみの価格です。

実際に建てる方の多くは、30坪前後です。広さが増えれば本体の金額が増えるうえに、本体の外側に必要なお金が加わります。

見積りを比べるときも、本体の数字だけを横に並べると、含まれている範囲が会社ごとに違うため、正しく比べられません。同じ費目をそろえた「住めるまでの総額」で比べるほうが、家計への影響をつかみやすくなります。

ここを知らないまま土地や間取りの話に進むと、あとで「想定より高い」となりかねません。だから最初に、総額の全体像を見ていただきたいのです。

【2．30坪・土地を買う場合の概算内訳】

ここでは、2026年11月6日時点で確認した、ダイアサの総額シミュレーションの表示例をそのままお見せします。

前提条件
・シリーズ：I-style（建物本体の坪単価 税込93.83万円（税別85.3万円））
・広さ：延床30坪、総2階
・土地：1,500万円（仮に置いた金額で、実際の土地価格ではありません）
・外構250万円など、シミュレーションの初期設定の金額を使用
・補助金は差し引いていません

下の内訳は計算用に、各項目を税別で積み上げ、最後に消費税をまとめて加える形で表示しています（シミュレーターの表示と同じです）。

・土地：1,500万円
・建物本体（85.3万円×30坪）：2,559万円
・標準付帯工事：285万円
・太陽光・蓄電池・HEMS：225万円
・外構工事：250万円
・引込工事：100万円
・地盤改良の予備費：100万円
・エアコン・カーテン・照明：60万円
・予備費：50万円
・諸費用：275万円
・消費税：363万円
・住めるまでの総額：約5,766万円（税込）

建物本体だけを税込みで見ると、2,559万円に消費税10％を加えて約2,815万円です。総額約5,766万円のうち、本体は半分ほどだということが分かります。残りの半分は、土地と、本体の外側にかかるお金です。

太陽光・蓄電池・HEMSは、I-styleでは標準工事として、決まった容量と定額（税込247.5万円（税別225万円））で付けます。付帯工事や照明・カーテン・エアコンと同じく、建物本体以外の標準工事なので、本体価格とは別の項目にしています。付けない選択や、容量を増やすこともできます。

消費税の363万円は、シミュレーションの画面に表示された概算です。土地の売買には消費税がかからないなど、項目によって税の扱いが違います。工事ごとの税込額と消費税の合計は、正式な見積書で確定します。

【3．土地・外構・地盤などで変わる費用】

同じ30坪の家でも、土地や工事の条件が違えば総額は変わります。特に次の項目は、最初から幅があるものとして計画に入れておきます。

・土地
場所、広さ、土地の状態で価格が変わります。この例の1,500万円は仮の条件です。土地と建物にいくらずつ配分するかは、予算を決めてから調整できます。

・外構（この例は250万円・税別。シミュレーションでは100〜500万円・税別、税込110〜550万円で変更できます）
駐車場の台数と広さ、アプローチ、塀やフェンス、庭の作り込みで変わります。車を2台停めるご家庭なら、駐車場に必要な面積も考えておきたいところです。

・引込工事（この例は100万円・税別。土地の条件で50〜200万円・税別（税込55〜220万円）を想定しています。シミュレーションでは100万円で計算し、幅は総額の範囲として表示します）
水道などを敷地に引き込む工事です。前の道路の状況や、すでに引き込まれているかどうかで変わります。土地の候補が決まり、現地の状況を確認していくことで、金額が見えてきます。

・地盤改良（この例は予備費として100万円・税別）
この100万円は、必ず工事が必要という意味ではなく、予備として見込んでいる金額です。必要かどうかは、地盤調査をして決まります。改良が不要なら、そのまま地盤保証が付きます。改良が必要な場合は、指定の方法で改良したうえで保証が付きます。

・エアコン・カーテン・照明（この例は60万円・税別）
必要な台数や窓の数、選ぶ製品で変わります。

・標準付帯工事（この例は285万円・税別）
建物本体とは別に計上する工事です。どの工事までが含まれるかは、見積書で一つずつ確認してください。

・諸費用（この例は275万円）
シミュレーションでは、総額（建物・工事・消費税・土地など）の約5％で見込んでいます。土地や建物が大きくなれば、この金額も大きくなります。何が含まれるかは、見積りの段階で内訳を確かめます。

・予備費（この例は50万円・税別）
計画の途中で出てくる、想定していなかった費用に備える枠です。

ここで一つ、大事なことがあります。「予備費が入っているから、ほかは増えない」という意味でもありません。土地が決まり、建物や外構の希望が具体的になるほど、概算を実際の見積りに置き換えていくことが大切です。

【4．シリーズや平屋で、総額はこう変わる】

同じ条件（延床30坪・土地1,500万円・外構250万円ほか、シミュレーションの初期設定）で、画面に表示された総額は次のとおりです。いずれも税込です。

・style-select（総2階）：約4,640万円
・I-style（総2階）：約5,766万円
・Luxury-style（総2階）：約6,969万円
・I-style（平屋）：約6,182万円

平屋は、1坪あたりの加算があります。style-selectは10万円、I-styleは12万円、Luxury-styleは15万円です（いずれも税別）。I-styleの30坪なら、加算だけで360万円（税別）になります。

style-selectの総額が低いのは、シリーズの仕様が違うためです。たとえば断熱等級はstyle-selectが5、I-styleが6で、太陽光・蓄電池・HEMSはstyle-selectではオプションです。どちらが上かではなく、どんな暮らしをしたいかで選んでいただくものです。

土地をすでにお持ちの方は、土地の金額をゼロにすると、建物側の総額の目安が分かります。I-styleの平屋で土地をゼロにした場合の表示は、約4,607万円でした。

どの数字も、仮の条件を入れたときの表示結果です。個別の見積りでも、ご家族が返せる金額でもありません。

【5．総額と「無理なく返せる額」は別】

約5,766万円という数字を見て、「これを全部借りるのか」と不安になった方もいると思います。ただ、総額が分かっても、それだけで「わが家が無理なく返せる」とは判断できません。お金は、「毎月いくら貯まっているか」と「預金がいくらあるか」の2つの軸で考えます。

返せる月返済額は、次の式で考えます。

今の家賃 ＋ 毎月の貯蓄 − これから新しく積むお金 ＝ 返せる月返済額

「これから新しく積むお金」は、2つのグループに分かれます。

・家を持つと必要になる積立：固定資産税・都市計画税、火災・地震保険、修繕費
・家とは別に続ける積立：教育費、老後・NISA、車の買い替え

食費やガソリン代、光熱費、生命保険のように、今も払っているものは、この式では引きません。毎月の貯蓄は、それらを払ったあとに残った額だからです。固定資産税や保険の金額は、住む場所や家の仕様で大きく変わるため、ご家族ごとの条件で試算します。

契約までに現金で必要な金額は、「土地の手付金＋請負価格の3％」です。決まった金額ではなく、土地と建物の金額によって変わります。

頭金がないと建てられない、ということはありません。返せる月返済額が分かれば、そこから無理なく返せる総額を逆算し、土地と建物にいくら配分できるかを考えられます。総額を先に知っておくのは、そのためです。

【6．ダイアサの想い】

代表の杉浦は、工務店を継ぐ前、名古屋国税局で働いていました。そのころ、建てた家を維持できずに手放すご家庭を多く見てきたことが、家業を継いだ理由です。「ダイアサで家を建てたご家族に、経済的に苦しむ暮らしをさせない」という信条は、そこから生まれています。

家づくりの予算は、建てる日のためだけに決めるものではありません。住み始めてからも、週末のお出かけや家族旅行、お子さんの教育、将来への備えを続けられるか。その暮らしまで含めて考えたいと思っています。

だからダイアサは、最初に理想の暮らしを伺い、次にお金の話をします。建物の価格だけを小さく見せることはしません。住めるまでの総額を、実額で正直にお伝えします。あとで困るのは、ご家族だからです。

【7．やってほしい5つのこと】

・1．気になる建物価格が「何を含む価格か」を確認してください。広さ、本体のみか、税込か税別か、付帯工事・外構・諸費用が別かどうかを見ます。
・2．総額を項目ごとに書き出してください。土地、本体、付帯工事、外構、引込工事、地盤改良、照明・カーテン、諸費用、消費税に分けます。それぞれが確定した金額か、条件つきの概算・予備費かも分けておきます。
・3．預金額と、毎月実際に貯蓄できている額を確認してください。この2つが、無理なく返せる総額を考える出発点になります。
・4．契約までに現金でいくら必要か、計算式で確認してください。「土地の手付金＋請負価格の3％」です。
・5．LINE限定特典「住めるまでの総額シミュレーション」を試してください。シリーズ・広さ・土地の予算を選ぶだけで、建物・付帯工事・外構・地盤改良・諸費用・税まで、住めるまでの総額が内訳つきで分かります。公式LINEからご案内します。シミュレーションのあとに、しつこい営業連絡はしません。なお、これは概算です。月々の返済や金利上昇時も含めた安全な予算は、個別相談の「お金のはなし」で、ご家族ごとに計算します。

【8．よくある質問】

Q．本体価格に、外構は入っていますか。
A．入っていません。外構は別の費用です。総額シミュレーションでは250万円（税別）を初期値にして、100〜500万円（税別）の範囲で変えられます。

Q．地盤改良の100万円は、必ずかかりますか。
A．いいえ。今回の例では予備費として見込んでいる金額です。必要かどうかは、地盤調査の結果で決まります。改良が不要なら、そのまま地盤保証が付きます。

Q．外構や照明をあとから工事すれば、総額を抑えられますか。
A．時期をずらす選択もあります。ただし、お金が必要なことに変わりはありません。資金計画には、最初から入れておくことをおすすめします。

Q．補助金は、総額から引けますか。
A．この記事の総額には含めていません。補助金は対象になる住宅の種類が決まっていて、予算の上限に達すると締め切られる場合もあります。国や自治体の公表で、最新の条件をご確認ください。

Q．建物の本体価格を見れば、住宅会社ごとの価格を比べられますか。
A．本体価格に含まれる範囲が会社ごとに違うため、そのままでは比べにくくなります。土地、外構、諸費用、税まで含めて、同じ条件の総額で比べてください。

Q．総額が約5,766万円なら、わが家もその金額を借りて大丈夫ですか。
A．この金額は、仮の土地と建物の条件で出した概算で、返せる金額ではありません。総額は「住めるまでにかかるお金」、事前審査の金額は「借りられる上限値」です。無理なく返せる額は、毎月の貯蓄や預金、これから新しく積むお金を確認したうえで、別に考えます。